房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項-修正草案(借用租賃)

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為落實國家整體住宅政策,建立健全之租屋市場秩序,防止惡房東以不合理之契約條款坑殺租屋族,或租霸房客惡意破壞房屋所造成之租屋糾紛,行政院消費者保護處(下稱消保處)已審議通過內政部所研擬之「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項(修正草案)」,俟內政部公告施行後,即可上路。

  本案修正重點說明如次:

一、名稱修正

配合「租賃住宅市場發展及管理條例」規定,將名稱修正為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。

二、標的確認及租賃期間

(一)租賃住宅不以有門牌號碼者為限,故增訂得以「房屋稅籍編號」或「位置略圖」確認租賃標的。(應記載事項第2點)

有些人可能只是到外地求學的學生,沒有租下一整間套房的必要,就會與房東商議只租套房內的其中一間房間。但那一間房間並非整棟房屋,提供門牌號碼恐怕會造成誤會。往後可以用稅籍編號來表示。

(二)為避免日租型租賃所衍生之管理弊端,明訂租賃期間至少三十日。(應記載事項第3點)   

有些人只是短期居住卻不想住旅館,就會與房東簽短期租約,但這樣也會讓房東產生管理上的不方便。所以特別規定往後要租房子,至少要租下一個月。住不到一個月的房客恐怕要找其他落腳處了。

三、租金調整及押金擔保

(一)為保障承租人權益,明訂出租人於租賃期間不得「調漲」租金。(應記載事項第4點)。

有些房東會仗著房客住習慣或沒其他地方可去,故意突然哄抬租金。這不僅會讓房客招架不住,還會產生諸多爭議。以後在簽租賃契約時,不管租賃期間有多長,房東都必須在契約內標明「不調漲房租」。

這項規定恐怕會讓不少房東抗議,表示自己靠租屋為生,物價越來越貴,不調漲一些房租恐怕活活不下去。有這方面疑慮的房東們可以考慮將租期縮短,不要每次都簽好幾年,可以分為半年或一年來簽,每次重新簽約的時候再與房客討論租金。

(二)為切合住宅租賃實務,將「欠繳之租金」、「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」納入押金擔保範圍。(應記載事項第5點)

這是為了維護房東權益新增設的應紀載事項,如果碰上惡劣房客無故欠繳租金,甚至在退租時將一堆問題遺留給房東。便允許房東將這部分納入押金擔保範圍,以免將來問題發生時欲哭無淚。

四、電費計價

電費區分「夏月」及「非夏月」分別計價,且均不得超過「台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額」,以避免出租人從中賺取不當價差。(應記載事項第6點)

有些房東為了方便,會在簽租賃契約時就與房客說好,一度電都以同一個金額來計算,不分夏日與非夏日電費。但這樣的約定電費往往都超過台電定的金額,超收的部分往往進了房東的口袋。

為了防止這樣的現象發生,往後房東必須與房客訂好夏月及非夏月的電費,並且收取金額不能超過台電定的金額,以免損害到房客權益。

五、修繕行為及室內裝修

(一)租賃住宅及附屬設備原則上應由「出租人」負責修繕。出租人為修繕所為之必要行為,承租人無正當理由不得拒絕。修繕期間若租賃住宅不能居住使用,承租人得請求扣除全部或一部租金。(應記載事項第9點)

房屋就算租出去了,所有權人還是房東。即便是正常使用,物品也會有折舊、毀損的一天。縱使今天剛好壞在這位房客的手裡,也不能把責任全部推給房客,這中間經過好多人的手,過往的房客都對物品的折耗有責任,但要為了自然的耗損把不知道幾年前租過的客人叫回來賠償,也是怪怪的。所以自然使用下產生的物品毀損一律由房東修繕。

(二)室內裝修應經出租人同意,裝修增設部分若有損壞,由「承租人」負責修繕。(應記載事項第10點)

有些人不是單純租房屋來居住,可能是打算開店。不同類型的店,生財設備一定也不太一樣,不可能讓想經營麵店的承租人使用手機專賣店的裝潢。所以,只要經過房東的允許,承租人就可以自己裝潢室內。因為新裝潢的部分只有目前的房客會用,所以房客必須承擔裝潢的一切修繕責任。

六、終止租約

(一)法定終止:明訂出租人及承租人得提前終止租約之法定事由,並規定應於一定期限前(按其情形有3個月及30日二種期限)以書面通知他方。惟,若有「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「危及承租人安全健康」之情形,「得不先期通知」。(應記載事項第17點及第18點)

房子住起來有安全上的問題,當然可以隨時終止租約。如果還要提前通知再搬離,恐怕為時已晚。

(二)意定終止:即使無法定終止租約之事由,租賃雙方在權利衡平之前提要件下,可約定是否得提前終止租約。提前終止租約應「至少於終止前一個月」通知他方,未為先期通知者,應賠償他方「最高一個月租金額」之違約金。(應記載事項第14點)

房子突然不想住了,或房東突然不想租給房客,一定要提前一個月告知對方。如果沒告知,要付一個月的房租作為違約金。

七、住宅返還及遺留物處理

    明訂租賃關係終了時「租賃住宅返還」及「遺留物處理」規定,以迅速終結租賃法律關係。(應記載事項第15點及第19點)

這部分的規定比較自由,

消保處提醒承租人,若遇有租賃契約內容與「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分,可請求出租人修改或拒絕簽約,以保障自身權益。

消保處亦呼籲出租人,所提供之租賃契約內容應符合「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之規定,倘租約內容與前開規定未合,經令限期改正而屆期不改正者,主管機關將依消費者保護法第56條之1規定處罰。

官方資訊來源:
桃園市政府地政局「房屋租賃2.0,權益保障再升級」

 

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