房東突然把房子送給我?(下)—從不動產贈與來探討贈與稅(遺贈稅法)

近日,在「爆廢公社公開版」上流傳著一段Line對話截圖,內容大概是一對夫妻租了8年的房屋,房東突然直接辦理過戶將那間屋子送給他們。因為這件事有點太過不可思議,不少網友都質疑這些截圖的真實性。但在證明這是「假新聞」之前,我們都先抱著祝福的心態恭喜這對夫妻吧!

我們在上一篇文章『【民法物權】「房東突然把房子送給我?(上)」—要透過登記才能成為不動產的主人』就提到,不管是買賣還是贈與,只要不動產換了一個主人,一定要登記。因為只有登記才能讓國家知道這房屋的主人是誰,房屋稅要向誰收取。只是單純搬進去住,不代表就成為那棟房屋的合法屋主了。

不是每個人都像事件中的夫妻那麼幸運,會有佛心房東突然就說想將房子過戶給自己。順帶一提,房東自己也是要吃飯的,我們不能因為房東沒把房子送給自己就說他們小氣。但這樣也不代表我們不會被贈與不動產。
筆者身邊有個朋友就遇到了類似的狀況,因為她表姊長期居住在美國,由於不方便整理在台灣的房子,就決定將它轉贈給我朋友。起初,以為只要移轉登記後房屋就能換個所有權人了,後來才知道原來贈送房屋需要經過這麼多手續,不斷去國稅局報到。這也是理所當然的,既然是贈與行為,那肯定會有「贈與稅」的問題。

以下就針對不動產贈與可能涉及到的遺贈稅法來進行分析,也在此特別感謝國稅局的客服人員分享。

遺產及贈與稅法第3條
1.凡經常居住中華民國境內之中華民國國民,就其在中華民國境內或境外之財產為贈與者,應依本法規定,課徵贈與稅。
2.經常居住中華民國境外之中華民國國民,及非中華民國國民,就其在中華民國境內之財產為贈與者,應依本法規定,課徵贈與稅。

我們可以從第3條規定得知,只要符合以下條件就應該要課徵贈與稅:
中華民國國民:不論在國內還是國外的贈與行為
外國人:在中華民國境內的贈與行為

甚麼是贈與?
第4條第二項有規定:「本法稱贈與,指財產所有人以自己之財產無償給予他人,經他人允受而生效力之行為。」只要把自己的財產免費送給其他人,就是贈與行為了,有義務申報並繳稅。

根據第7條規定,贈與稅是由「贈與人」來繳納,受贈人原則上是不用繳的。但如果遇到以下三種狀況,就由受贈人來代繳:
① 贈與人行蹤不明
② 贈與人超過繳費期限都沒繳清並且在中華民國境內沒有財產可以強制執行
③ 贈與人死亡時還沒被課徵贈與稅

大家最關心 「要繳多少稅?」的問題,有個最簡單的計算方式:19條21條22條=應納贈與稅額

土地與房屋的贈與額會依照第10條第三項的規定價格來估價。

第22條規定,我國所規定每人每年的免稅額是220萬元,這意味著每個人每年只要贈送財產的總價值加起來低於220萬元就不會被課徵贈與稅。請特別注意,這邊是指「贈送的財產全部加起來220萬」,不管是送給1個人還是10個人,全部的贈送額度加起來如果超過220萬元就要課稅

舉個例子:
甲想將價值1000萬的房屋送給乙,而房屋本身還有600萬的貸款還沒繳清,乙也答應幫甲繳完剩下的房屋貸款。
如果甲在今年就只有這麼一筆贈與,應該要繳的贈與稅就應該是「1000萬(根據第19條規定從第10條估算出的房屋價)- 600萬(第21條規定的受贈人負擔) – 220萬(第22條規定的免稅額) = 180萬元(應納贈與稅額)」

了解實際狀況後,有沒有覺得所得稅的規定其實一點都不複雜呢?

也許會有人覺得繳稅很麻煩,想盡快辦理過戶,贈與稅就交給新屋主去煩惱。立法者早就猜到有人會想利用這個漏洞來逃漏稅,於是我國特別規定,不動產贈與一定要先拿著贈與契約到國稅局報稅,即使不超過220萬元也要得到國稅局核發的免稅證明,等確定都沒欠稅後才能辦理移轉登記。

所以,大家還是要遵守規定乖乖到國稅局報到啊!

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