房東突然把房子送給我?(上)—要透過登記才能成為不動產的主人(民法物權)

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近日,在「爆廢公社公開版」上流傳著一段Line對話截圖,內容大概是一對夫妻租了8年的房屋,房東突然直接辦理過戶將那間屋子送給他們。因為這件事有點太過不可思議,不少網友都質疑這些截圖的真實性。但在證明這是「假新聞」之前,我們都先抱著祝福的心態恭喜這對夫妻吧!

房屋是不動產,在大家的觀念裡就是比較貴重而且具有重大意義的物品。依照民法第758條第一項規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」所以,不管是用甚麼方式取得不動產,都要經過登記才能正式成為所有人。而且為了維護「公信力」,按照同法第二項規定,這登記一定要有「書面」,沒辦法口頭上說說就算。

土地法第43條也特別強調:「依本法所為之登記,有絕對效力。」就是在強調登記的公信力,只要因為信賴關係而登記為不動產的所有人,就不會有需要撤銷或是無效的問題。

登記行為也同時具有「公示力」,意思就是在登記後那個不動產的所有人就會馬上發生變化,不用再等原物主特別交付。就像結婚一樣,辦理登記後兩個人就是配偶了,不用等到舉行婚禮。這也是避免不動產發生重複買賣的問題。

因為不動產是特定並且有指標性的物品,有可能一個房屋的地址就包含了好幾個人的戶籍地,太過任意處分會徒增不必要的困擾,於是特別立法保護不動產的物權。所以當我們遇到某個人口頭上喊著要「把房子送給你」請不要高興太早,馬上就搬進去住,這可能會涉及無故侵入住宅罪。在正式過戶到自己名下以前都還是別人的,所以不管是買賣還是贈送不動產時,一定要注意「是否有確實移轉登記」。

當然,如果已經與屋主簽了買賣契約買賣契約不代表移轉登記),也付了錢。屋主遲遲不願意辦理移轉登記,買方還是有權利要求屋主履行契約,盡快將房屋過戶到自己名下。

不動產是比較特別的東西,在辦理過戶登記時一定會有很多手續,還會牽扯到稅務方面的問題。除了我們最常見的所得稅以外,也有基於不動產物權才產生的稅務,例如:房屋稅條例第22條就規定了「沒繳清房屋稅的房屋就不能移轉登記」,可能有些屋主因為積欠太多房屋稅不想繳就乾脆將房屋送人,把稅轉嫁到新屋主身上,這行為在法律上是不被允許的。
當然還會有眾所皆知的贈與稅需要繳納,遺贈稅法是生活中常見且重要的規定,筆者在另一篇文章 『【遺贈稅法】「房東突然把房子送給我?(下)」—從不動產贈與來探討贈與稅』中有詳細的說明,在這邊也提供給有需要的朋友作為參考。

 

不動產是比較特殊的財產,不僅價格高昂也具有特殊意義。在移轉所有權時可能會面臨到的狀況也比一般動產來得多,筆者也不方便在這邊一一贅述,只能提出最根本的問題與大家分享。

也在此建議不管是贈與還是繼承,只要遇到與不動產物權有關的法律問題還是越慎重越好。即便不會牽扯到訴訟,還是可以透過下面的諮詢專線與我們聯繫讓專業律師們來指出您可能會忽略的法律問題

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