【服務項目：法律訴訟／法律諮詢／生活法律／調查蒐證】
近日，有位房東發文表示房客積欠了三個月的房租，不僅不願意繳納，還反過來嗆房東本來就應該要做好讓人積欠的準備，甚至認為三個月的房租不是太大的金額，不願意延後是房東太小氣。
房東無奈表示，房客成天在家賭博卻不願意繳納房租，母親身體不適，家中靠出租房屋為生，房客這樣不斷延遲繳房租讓他們的生活都快吃不消了。
碰上不繳房租的房客，應該會讓房東們傷腦筋吧？
我們在這邊就不討論賭博的合法性，單純針對房東的困擾問題來討論該怎麼用法律來解決。
雖然在民法債權中的租賃相關規定看起來比較偏向保障承租人（房客）的權益，甚至還有買賣不破租賃這種可以讓房客在租賃契約期間內都能安心居住的規定。但在某些時候還是要考慮到房東可能會面臨到的問題。尤其現在的問題房客越來越多，只有是單方面不斷限制房東，恐怕就沒有人敢再以出租房屋為業了。
解除租約
民法第440條（支付租金延遲之效力）
- 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
- 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
- 租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
其實民法第440條有規定，如果房客一直不繳納房租，房東是有權終止租約的。但在這之前，房東們一定要有「催繳」房租的舉動，如果房東只有主張房客不繳房租，卻沒有主動向他們催收，是無法自行終止租賃契約的。因為有時候房客就真的只是忙到忘了，並非故意積欠。
侵入居住罪
如果都已經做到了催繳，對方還是不肯繳納，房東可以依法和房客解除租賃契約。萬一碰上了更厚臉皮的狀況，已經被解除租賃契約的房客卻還是死賴著不走，不建議房東主動進入屋內幫房客「搬家」，想幫忙搬家當然可以，但有些房客可能會主張某個被房東動過的東西搞丟了，反過來向房東提告竊盜罪，這樣反而得不償失。
房東可以對解除租約後還賴著不走的房客提告侵入居住罪，既然都已經解除租約了，房客就沒有繼續滯留在他人房屋內的理由，符合本罪的違法性「無故」，請注意，「無故」是「違法性」不是「構成要件」，得到屋主同意進入屋內因為有「阻卻違法事由」，不代表這樣的行為不犯法。
有些事情，即便自己是屬於比較合理的一方，也要考量到可能會涉及的法律規定，盡量以有法律保障的方式來討回自己的權益。像這個欠繳房租的例子，社會大眾絕對普遍認為是房客有問題，但如果房東逕自將房客碾出去，而房客又剛好懂一點法律的話，房東恐怕就會從事實上的受害者變成法律上的加害人。所以筆者在這邊要提醒大家，碰到問題時還請勿擅自行動，盡量找專業人士求助。
我們的律師團隊可以協助遇到類似問題的朋友們解決煩惱，不管是存證信函還是訴訟方面，都很樂意為您服務。歡迎隨時播打免費諮詢專線和我們建立連結，我們隨時都在。
您的幸福美滿，就交給晚晴法律事務所來守護。
