租賃契約可以不用字據約定?(時事)

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阮姓女子透過租屋網,向張淑晶女士承租一間位於北部的套房(租金:每月1萬2500元)。後來因為對居住環境感到不安,加上沒有簽訂書面的租賃契約,便打消租房的念頭。但張淑晶女士稱兩人的租賃契約已經成立,向阮女提告求償房租。
最後,法官認為兩人租賃契約確實已經成立,阮女沒有解除契約,應賠償張淑晶女士8萬7500元。

新聞事件的主角張淑晶女士大家一定不陌生,這回,她再次因為與房客的租屋糾紛登上新聞版面。可能會有不少網友對她有點微詞,但我們可以透過這個新聞事件來學習一些我們生活上可能會疏忽的法律知識。

不論是租房屋、租車、租電腦……只要是「用有償的方式借用他人的物品」就是民法上的「租賃」行為。關於租賃,定義在民法第421條最高法院判例64年台上字第424號也有特別針對該法條做補充。

民法第 421 條(租賃之意義)

稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。

最高法院判例64年台上字第424號:
租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。

出租人只會授與承租人租賃物使用收益的權利,沒有租賃物本身的處分權。並且依照第423條規定,要讓租賃物在出租的期間都保持能讓承租人正常使用的狀態,如果租賃物在合理的使用範圍內不慎毀損,根據第429條出租人有義務修繕(有約定或特殊習慣例外)。

要成立租賃契約,原則上只要出租人和承租人達成共識即成立,不用等到簽訂書面契約或取得租賃物後才算數。
在不動產的租賃方面,民法第422條規定超過一年以上的租約一定要用字據訂立租賃契約,沒用字據訂立就會被視為沒約定期限的租賃。於是我們可以從法條得知,就算是有法條特別規範的不動產租賃契約,也沒有強制要求要用字據來訂定。

所以張淑晶女士聲稱兩人的租賃契約已經成立是正確的,但身為一般房客的阮女對租屋方面的法規並沒有像以出租房屋為生的房東們那麼了解,誤以為房屋的租賃契約一定要有字據紙本或搬入的行為才成立,便沒有特別向房東解除租賃契約,照理來說還是要支付房租。
但如果當時阮女依照民法第424條規定,主張房屋在居住上有安全或健康的疑慮並中止租約,就能避免產生後續的問題。

 

在這邊只能說張淑晶女士不愧是「非常專業的房東」,對於自己可能會遇到的法律糾紛有事先做過功課,也知道可以用這樣的方式來向對民法不了解的房客來索取租金賠償。
所以不管是專職房東還是決定租屋的朋友都應該要對這方面的法條有一定的認識,以免自己的權益受到侵害。

當然,我們這邊也有專業律師能協助處理租賃時遇到的法律糾紛,也很歡迎有需要的朋友或對法律不懂的朋友播打下方的免費專線與我們聯繫,一同來捍衛自己的權益。

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